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购房知识小课堂

发布时间:2019-06-13 作者:admin 来源:未知

  在购房过程中,在中介机构、销售人员劝说以及现场营销氛围感染下,购房者容易冲动并支付一定数额的保证金。对此购房者在付款时一定要看清和了解费用的类型和差别。根据商品房销售的相关规定,房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后可以收取定金。另外,《中华人民共和国担保法》规定,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。

  让购房者容易混淆的是订金,其属于购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时购买意向,通常在明确所选购房源的信息后,约定一个期限正式签订买卖合同。两者的区别在于,定金属于合同约定具有法律效力,通常代表双方交易行为的约定,对买卖双方都有较强约束效力。订金仅代表购买意向的达成,较为松散,购买行为未能达成可以退还。一般的购房纠纷大部分属于后者,购房者应该注意缴纳款项的类型,以维护自身的合法权益。

  土地使用年限:住宅为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。

  据了解,土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

  住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

  工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

  教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

  根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

  据悉,在《物权法》出台之前,根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说,根据以往的规定,办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后,虽然规定了可以自动续期,但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月,《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在一定范围内征求意见,相比于“草案”,“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是,当购房者的土地使用年限到期之后,需要怎样进行权利延期,是否需要缴纳土地出让费用,缴纳多少出让费用,都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为,适当续费是最有可能的。

  对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象,房地产开发商和国土部门人士认为,主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

  案例:某女士投诉的某楼盘的土地使用年限少了16年的问题,该房地产开发商的有关负责人就曾表示,该地块于1993年出让时,他们公司并不是一手买家。2007年,该公司接手此地块时,地块的闲置时间已经很长了。同样,在某地一“缩水”16年的某楼盘所在的地块,在1994年首次出让后,也闲置十多年才开始大面积开发。对于闲置时间长的问题,有市民认为,其中不乏一些房地产开发商在取得土地后,为赚取最大的利润,故意不及时开发,等待升值后再进行开发,而等到可以销售时,土地使用年限已经过了很长的时间。

  房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因,开发商对此有同感。他们认为,从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气,或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素,开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外,有的地块经过出让后,往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让,这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

  2017年12月,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部四部门联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金〔2017〕246号)),并做了明确规定:所有开发商不得拒绝公积金贷款,要求房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款 ,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

  (如若对自己贷款能否通过银行审核,购房者可要求开发商在合同中注明:如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款,而导致购房失败的,买卖双方均可解除本合同,购房者可免责并要求开发商退回所交款项。)

  郴州市住房公积金管理中心:郴州所有“五证”齐全的楼盘,都可以申请公积金贷款,如果在购房过程中遇到开发商拒绝公积金贷款,都可以拨打市长热线或者热线进行投诉和举报。住房公积金资讯服务热线。

  首先是基础信息公示。楼盘是否取得预售许可证、房源是否存在抵押情况、以及“一房一价表”等信息都需要核实。部分楼盘销售人员或中介人员刻意拉高房价的情况,应查阅一房一价表了解真实价格。对于采用“阴阳价”销售或其他价外加价的销售行为,应保留证据并及时举报,让主管部门对企业违规行为进行查处。

  买房时,承诺小区有超市、娱乐设施等各种公共配套,但这些有可能在交房时,并不能兑现。为了防止以上情况出现,购房者可要求房地产商在合同上写明,按照规划要求配建的、医疗保健、商业服务、社区服务、管理等公共建筑设施及房地产商宣传的地下车库和会所,与住房同时交付使用。还应在“如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理”的空行中,写明购房人是否可以选择退房。如不退房,是否可在使用条件达到前拒收房屋,房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等,就此做出具体约定。




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